В обществе бытует мнение, что если сделка по объекту недвижимости или
автомашине между сторонами заключена и зарегистрирована, то в последующем
предъявлять какие-либо претензии в отношении качества купленного объекта
бесполезно и незаконно. На самом деле это не совсем так.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они
возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Продавец отвечает за недостатки проданного товара и тогда, когда он не знал о них.
Соглашение об освобождении продавца от ответственности или об ее ограничении
ничтожно. (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РК).
То есть если после покупки товара, к которому в том числе относится
недвижимость и автотранспорт, вы обнаружили в нём недостатки, то вы вправе
обращаться с претензиями к продавцу.
При этом, в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия
качества, продавец тоже отвечает за недостатки товара, если не докажет, что
недостатки в товаре возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения
покупателем правил пользования товаром или его хранения либо действий третьих лиц
или непреодолимой силы.
Какие сроки обнаружения недостатков в переданном товаре ?
(ст. 430 Гражданского кодекса РК)
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности (что подходит
для недвижимости и автотранспорта), требования, связанные с недостатками товара,
могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки в проданном товаре
были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара
покупателю (если более длительные сроки не установлены законодательными актами
или договором).
Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить
требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков товара в
течение гарантийного срока.
В случае, когда на комплектующие изделия в договоре установлен гарантийный
срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе
предъявить требования о недостатках комплектующего изделия при их обнаружении в
течение гарантийного срока на основное изделие. Данная норма применима в большей
части для автотранспорта - если вы приобрели транспортное средство с гарантией
продавца на него, то вы вправе предъявить требование о недостатках его
комплектующих частей в пределах гарантийного срока на всё основное изделие (сама
автомашина).
При этом, если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный
срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие
(например, срок гарантии на всю автомашину), то покупатель вправе предъявить
требования о недостатках товара, если недостатки в комплектующем изделии
обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения
гарантийного срока на основное изделие (автомашину).
В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее
двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного
срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю - продавец несет
ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи
товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, установленный продавцом гарантийный срок менее двух лет не
ограничивает право покупателя на предъявления претензий в отношении качества
товара и после истечении данного срока.
Возможные недостатки качества в отношении объектов
недвижимости:
1. Отступление от строительных норм и правил:
- использование некачественных строительных материалов
- нарушения в электропроводке;
- нарушения в работе водопроводной и канализационной систем;
- некачественная гидроизоляция и так далее.
2. Несоответствие правоустанавливающих документов и технической
документации:
- несоответствие площадей;
- несоответствие высоты потолков;
- несоответствие фактической планировки помещения к технической документации;
- ненадлежащий перенос мокрых точек и так далее.
3. Не соответствие санитарным нормам:
- наличие излишней влаги, плесени, грибка;
- превышение нормативов шума;
- превышение нормативов внешних посторонних запахов;
- наличие вредных выделений (химия, радиация и т.д.) внутри помещения,
превышающих установленные нормативы и т.д.
4. Недостатки юридического характера:
- наличие обременений, о которых покупатель не знал;
- наличие неузаконенных перепланировок и других переделок и т.д.
Как следует зафиксировать выявленные недостатки:
Покупателю необходимо документально зафиксировать выявленные недостатки.
Это можно сделать следующими способами:
Составление акта с указанием всех выявленных дефектов;
Фотографирование и видеосъемка дефектов;
Заключения специалистов о нарушении норм (при наличии влажности, грибка,
вредных веществ, шумов, нарушений освещенности и т.д.).
При проведении такой фиксации недостатков желательно привлечь к участию
сторону продавца. Если продавец не реагирует или отказывается участвовать, то
сделайте соответствующую запись в акте.
Какие имеет право покупателя в случае приобретения объекта
ненадлежащего качества:
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, то покупатель, которому
передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от
продавца (ст.428 Гражданского кодекса РК ):
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;
4) замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору;
5) отказа от исполнения договора и возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Таким образом, законодательство достаточно сильно защищает сторону
покупателя, в случае передачи ему продавцов товаров ненадлежащего качества (в том
числе, недвижимости и автотранспорта). Если продавец отказывается от выполнения
таких требований, заявленных покупателем, последний вправе обратиться за помощью
в суд, с дополнительным возложением на продавца обязанности возместить все
понесенные покупателем, в связи с этим, издержки.
Юрист - Джумадилов Азамат.